Июнь это не только начало лета, но и момент, когда традиционно подводятся итоги на рынке аренды жилья в Москве. Однако, несмотря на все прогнозы и ожидания, ситуация, похоже, не меняется. В столице по-прежнему не наблюдается увеличения количества свободных арендных квартир, несмотря на уверенность многих экспертов, что в разгар лета рынок аренды должен заполниться новыми предложениями. Проблема заключается в том, что на рынке, скорее, наблюдается стагнация, и она никуда не уходит.

Все эти недели на рынке не было ни малейших изменений, что для профессионалов, занимающихся арендой недвижимости, стало настоящим вызовом. Множество людей, заинтересованных в аренде жилья, продолжают сталкиваться с проблемой нехватки доступных предложений. Вроде бы все условия для роста рынка имеются: лето, высокий спрос, но стабильно низкое предложение вызывает тревогу. Напротив, в попытке объяснить это явление, звучат самые разные теории. Однако есть один ключевой фактор, который, по моему мнению, является основным тормозом для роста рынка аренды в Москве это высокая ключевая ставка Центробанка.

Влияние ключевой ставки на рынок аренды

Безусловно, каждый экономист знает, что ключевая ставка напрямую влияет на стоимость кредитования, а, следовательно, на покупательскую способность населения. Чем выше ставка, тем дороже ипотечные кредиты, и тем менее доступны новые квартиры на первичном рынке. Меньшее количество покупок на первичке ведет к росту предложения на аренду. Однако в текущей ситуации, когда ставка продолжает оставаться высокой, излишек арендных квартир попросту не появляется. В результате, спрос на аренду остается высоким, но предложение не растет. И пока спред между инфляцией и ключевой ставкой не снижается, рынок будет стоять на месте.

Этот застой ощущается особенно остро в условиях экономической нестабильности. Люди не спешат брать кредиты, а застройщики не готовы инвестировать в создание новых объектов, если не могут быть уверены, что смогут продать свои квартиры. В то время как ставки остаются высокими, жилье продолжает дорожать, а количество доступных арендных квартир продолжает снижаться. Как бы ни говорили мои оппоненты, что студии это массовое явление на рынке аренды, реальность такова, что через несколько лет спрос на такие квартиры может значительно уменьшиться.

Будущее студий в Москве

А теперь давайте обратим внимание на довольно важную деталь: застройщики уже начали отказываться от строительства студий. И здесь кроется еще одна большая проблема для рынка аренды. Вот, например, в «Саларьево Парк», который недавно открыл свои новые корпуса, нет ни одной студии. Да, вы не ослышались студии были исключены из проектов, а все квартиры стали однокомнатными. Почему? Всё дело в том, что Москва теперь запрещает строить квартиры площадью меньше 28 м², что для студий это слишком много. По такой площади стоимость квартиры будет высока, а значит, и аренда поднимет свою цену. Но кто будет арендовать студию за такие деньги?

Этот тренд уже набирает силу, и по мере того, как застройщики будут сокращать количество студий, их стоимость на аренде неизбежно вырастет. Следовательно, нам предстоит наблюдать, как студии станут дефицитными, и цены на них будут подниматься. Лично я уверен, что те, кто планирует найти студию по прежней цене, будут сильно разочарованы.

Новая экономическая реальность

Мы, конечно, можем обвинять застройщиков в ограничении выбора для арендаторов, но настоящую причину проблемы следует искать в более широких экономических процессах. Ведь высокая ставка Центробанка также сказывается на решениях инвесторов, на спросе и на активности рынка. Чем выше ставка, тем меньше вероятность, что арендаторы смогут платить высокие суммы за аренду. Люди не будут готовы платить больше за студии, которые вряд ли оправдают свои затраты.

В отличие от других городов, в Москве рынок аренды продолжает страдать от дефицита предложений. К сожалению, все выглядит так, будто мы застряли в какой-то трясине, где даже снижение ставки не помогает развивать рынок. Я не жду какого-то значительного роста количества арендных квартир до тех пор, пока не будет решен основной экономический вопрос снижение разрыва между инфляцией и ключевой ставкой.

Что нас ждет дальше?

Неопределенность на рынке аренды Москвы будет сохраняться до тех пор, пока Центробанк не примет серьезных решений. В текущих условиях остается только ждать, когда ставка начнет снижаться. Пока же мы остаемся в ожидании изменений, и все наши прогнозы о дальнейшем развитии рынка могут быть перечеркнуты новыми экономическими реальностями. Так что пари на 10 тысяч рублей между подписчиками и мной будет иметь не только эмоциональную окраску, но и достаточно важное значение для понимания того, что нас ждет.

Впрочем, как бы там ни было, рынок аренды в Москве продолжает оставаться сложным и нестабильным, и по-прежнему нуждается в серьезных преобразованиях.